הלוואות קבוצתיות מן הציבור הרחב למימון פרוייקטי תמ"א 38 – חייבות תשקיף אפילו חולקו לקבוצות בנות פחות מ-35 אנשים השונות בתנאיהן המסחריים

במסגרת עע״מ 7313/14 רשות ניירות ערך נ' קבוצת קדם חיזוק וחידוש מבנים בע"מ פורסם ב"נבו", נדון ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, אשר בו נקבע כי הסכמי ההלואה שתוכננו על-ידי המשיבה, קבוצת קדם, אינם מהוים ניירות ערך לעניין חובת פרסום תשקיף.

המשיבה, קבוצת קדם, היא חברה המבקשת ליזום פרוייקטים של תמ״א 38, במסגרתם מחוזקים מבנים נגד רעידות אדמה תוך שמתאפשרת, לעתים, תוספת בניה. לטענתה, פרוייקטים מסוג זה נתקלים בקשיים בהשגת מימון בנקאי, ולפיכך מבקשת היא להשיג את המימון הנדרש על-ידי הלואת כספים מן הציבור הרחב. ביום 10.10.13 פנתה המשיבה לרשות לניירות ערך (להלן הרשות) לקבלת התייחסותה בשאלה האם צורת מימון זו מהוה מכירת ניירות ערך לעניין חובת פרסום תשקיף, המעוגנת בסעיף 15 לחוק ניירות ערך, תשכ״ח-1968 (להלן החוק). החוק מגדיר נייר ערך באופן הבא:

״תעודות המונפקות בסדרות […] ומקנות זכות חברות או השתתפות בהם או תביעה מהם […]״.

במקה הנדון, עמדו בפני כל מלווה חמש אפשרויות השקעה הנבדלות ביניהן במשתנים אחדים: גובה הריבית השנתית; היקף הבטוחה הניתנת; מועד החזר ההלואה ועוד. המשיבה אף התחייבה שלא תלוה כספים ממשקיע שאינו מיוצג על-ידי עורך דין, ומשא-מתן פרטני ינוהל מולו במסגרת האפשרות בה בחר. הריבית השנתית במסלולים השונים נעה מ-12% עד 21% – הבדל של 75% בתשואה.

בית המשפט העליון, מפי כבוד השופט רובינשטיין ניסה להכריע בשלוש שאלות עיקריות:

  1. האם המתוה המוצע מהוה "סדרה" לעניין חובת פרסום תשקיף?
  2. האם מדובר בסדרה אחת או בחמש סדרות שונות?
  3. כל שמדובר בחמש סדרות שונות, האם ניתן למנות את המשקיעים בסדרות השונות יחד לעניין סעיף 15א(א)(1), המחריג מחובת הפרסום ניירות ערך הנמכרים לפחות מ- 35 קונים?

ביחס לסוגיה הראשונה והשנייה הכריע בית המשפט כי המתוה המוצע – בכללותו – אינו מהוה סדרה אחת של ניירות ערך אלא חמש סדרות שונות. זאת, בין היתר לאור העובדה כי קיימים הבדלים של עד 75% בתשואה ולכן לא ניתן לראות בהלוואות השונות כ״שוות מעמד ודרגה״ וכן לאור העובדה כי המתוה המוצע – בכללותו – כולל בתוכו שונות משמעותית, המהוה אינדיקציה להיעדר פערי כוחות בין הצדדים. ניתן לראות שלמשקיע מרחב תמרון משמעותי אל מול המשיבה: באפשרותו להגדיל או להפחית את מידת הסיכון לה ייחשף במהלך השקעתו, תוך שהוא מיוצג – כמותנה – על-ידי עורך-דין. משמע, אין עסקינן במעין חוזה אחיד בו המשקיע אינו לוקח חלק בעיצוב ההתקשרות החוזית.

ביחס לסוגיה השלישית, קרי, הכיצד מונים 35 משקיעים לצורך הפטור מתשקיף, האם רק לניירות ערך מן הסדרה הנמכרת בעסקה הנוכחית, או שמא לכל נייר ערך, מאותו סוג, באשר הוא וביחס לכל הסדרות יחדיו? בית המשפט מכריע בעניין זה, נוכח לשון הסעיף ותכליתו, כי נכון יהיה שהמשקיעים בכל אחת מאפשרויות המתוה נשוא ענייננו יימנו יחד.

לסיכום בית המשפט סבור כי במקרה דידן יש לראות בהסכמי ההלואה – אף אם מקורם באפשרויות שונות – מכירה אחת, כיון שמרבית הפרמטרים מורים על זהות. הסכמי ההלואה נחתמים במסגרת אותה תכנית מימון של פרוייקט תמ״א 38; מן המתוה המוצע עולה, כי כוונת המשיבה ללוות את הכספים בסמיכות מועד לשם תחילתן של עבודות הבינוי בפרוייקט; סוג התמורה המוצע למשקיעים זהה בעיקרו – תשלום סכום כסף בעתיד; תכלית ההלואות זהה – גיוס הון לשם פרוייקט בינוי ספציפי. כאמור, פרמטרים אלה מטים את הכף לעבר ״איחודן״ של ההלוואות ומניית המלוים באופן מצטבר. לאור כך, אין מתקיימים התנאים לפטור מתשקיף. לעומת זאת, אם תוגבל הכללת משקיעים ל-35 בכל הסדרות יחד אזי היא לכאורה זכאית לפטור.

.

המפקחת על רישום מקרקעין אישרה פרוייקט תמא 38 בבנין מורכב – שני בניינים/בתים משותפים הבנויים על חלקה אחת

בתיק תביעה מס 318/13 יד הרב אסף – מכון לחקר כתבי הרמב"ם ואח' נ' יעקב וכדיה רון ואח' שנדון בפני המפקחת על רישום מקרקעין בחיפה, נדון פרוייקט תמ"א 38 בבית משותף  – בית המורכב משני מבנים על חלקה אחת (ברח' סורוקה 33 בחיפה) ( להלן:"הבית המשותף"). בעלי הדירות במבנה אחד ביקשו לממש תכנית בניה במסגרתה תורחבנה דירותיהם, תתווספנה לבית דירות חדשות, תוצמדנה לדירות החדשות חניות ויבוצעו שינויים ברכוש המשותף, כל זאת במסגרת תכנית תמ"א 38 שנועדה לחזק את המבנה מפני רעידות אדמה. בעליהם של הדירות במבנה השני עתרו למתן צו מניעה קבוע אשר יאסור על הנתבעים את הבנייה האמורה. יוזכר, כי ב"סיבוב הקודם", ניסו דיירי המבנה השני לטעון כי אין ליתן היתר לדיירי המבנה הראשון לביצוע עבודות ברכוש משותף בלא שהעבודות אושרו כנדרש לפי סעיף 5(א) לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס״ח ־ 2008, בין על ידי רוב הדיירים ובין על ידי המפקח על רישום מקרקעין.

סעיף 11 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) תשס"ח-2008 קובע כי:

"מבנה או אגף בבית מורכב כמשמעותו בסעיף 59 לחוק המקרקעין, יראו אותו לעניין חוק זה כבית משותף, ובלבד שהתקיימו שניים אלה:

         (1) אין בביצוע העבודה במבנה או באגף כדי לפגוע בזכויותיו של בעל דירה במבנה או באגף אחר בבית המורכב;

         (2) ניתן לבצע חיזוק מפני רעידות אדמה של המבנה או האגף, בלי לבצע חיזוק כאמור של מבנה או אגף אחר בבית המורכב."

המפקחת קבעה התחילה כי מדובר בבית מורכב על פי סעיף 59 לחוק המקרקעין התשכ"ט 1969 ( (בית משותף מורכב הוא בית המורכב ממבנים או מאגפים אחדים ובעלי הדירות קבעו בתקנון שלו כי הרכוש המשותף, כולו או חלק ממנו, שבתחומי כל מבנה או אגף יהיה צמוד לדירות שבאותו מבנה או אגף, או שהחזקתו וניהולו יהיו נפרדים).

לאחר מכן, לאחר שביקשה הבהרות ביחס לשטח שיוקצה לחניות במבנה השני וכמות החניות, ביחס לשביל הגישה למבנה השני (רוחבו וגובה) וביחס לדירת גן שאמורה היבנות במבנה הראשון, אישרה את הפרוייקט, וקבעה כי לצורך ביצועה של כל פעולה שהיא, לרבות בלשכת רישום המקרקעין, יראו כל מבנה כבית משותף נפרד וההסכמות הנדרשות תימנינה רק מקרב בעלי הדירות באותו המבנה. 

 

אושר פרוייקט הריסה ובניה מחדש (תמ"א 38 תיקון 2) של בניין ברחוב בורוכוב בגבעתיים על אף "מדיניות העירייה"

ביום 3.12.2014 אישרה (לינק להחלטה) ועדת הערר של מחוז תל אביב ערר שהגישה חברת "אפריקה 38 בע"מ" על היתר בנייה שניתן לה על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה בגבעתיים, להריסת בניין ובניית מבנה חדש תחתיו ואשר הוגבל ל-6.5 קומות בלבד, בשל טענת הועדה המקומית כי "מדובר ברחוב בעל חשיבות לשמירה על המרקמיות ופרופורציה על פי מסמך המדיניות" ועקב היותו של רחוב בורוכוב "ציר מרכזי וראשי של המתחם ההיסטורי שלאורכו ממוקמים אתרים היסטוריים". במהלך הדיון בפני הועדה המחוזית טענה הועדה המקומית כי אישור שתים וחצי קומות במקום המבוקש "ייפגע באופן משמעותי במרקם, בצביון, ובייחודו של רחוב בורוכוב, ובין היתר לאור העובדה כי הוא מהווה רחוב היסטורי בעיר גבעתיים בהיותו מהרחובות הראשונים בעיר".

ועדת הערר דחתה את החלטת הועדה המקומית וקבעה כי סעיף 22 לתמ"א 38, המעניק לוועדה המקומית סמכות שלא לאשר את מלוא זכויות הבנייה אותן ניתן לאשר מכוח תמ"א 38, אינו מאפשר שלילה גורפת של זכויות בנייה מכוח תמ"א 38 על פי מסמך מדיניות. ועדת הערר המשיכה וקבעה כי שלילת זכויות מכוח תמ"א 38  בצורה גורפת, להבדיל משלילת זכויות כאמור למגרש ספציפי, לא יכולה להתבצע תוך שימוש בהוראות סעיף 22 לתמ"א, אלא יש לנקוט בהליכים התכנוניים הנקובים בחוק התכנון  והבנייה ובתמ"א 38 כגון ביצוע פרסום מכוח סעיפים 77-78, הפקדת ואישור תכנית.

הועדה ביקרה במקום והשתכנעה כי מדובר ברחוב רחב ביותר, אשר מצויים בו אף בניינים בגובה 7.5 קומות וקבעה כי המקרה הנ"ל הינו דוגמא מובהקת של יישום של מדיניות כללית רחבה בכל העיר, מבלי לבצע בדיקה לגופו של עניין, האם מדיניות זו אכן מתאימה או נחוצה במגרש שלגביו הוגשה הבקשה להיתר בניה.

 

 

עדיפות תמ"א 38 על "המדיניות התכנונית" של עיריית תל אביב – בית המשפט פסל את "המדיניות התכנונית" של עיריית תל אביב ואישר את החלטת ועדת הערר שהתירה פרוייקט תמ"א 38 (תיקון 3) לתוספת של 2.5 קומות ברחוב אבן גבירול – דצמבר 2014

ביום 18.12.2014 דחה בית המשפט המחוזי בתל אביב, בשבתו כבית המשפט לעניינים מינהליים, במסגרת עתמ 39846-10-14‏ הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' ועדת ערר מחוזית-מחוז תל אביב את עתירתה של עיריית תל אביב כנגד החלטת ועדת הערר המחוזית מיום 14.8.2014, אשר דחתה את עמדת הוועדה המקומית ביחס להיתר בניה שנתבקש בהתאם לתמ"א 38 (תיקון 3) לתוספת 2.5 קומות בבניין ברחוב אבן גבירול 99 בתל אביב. הועדה המחוזית קיבלה את הערר בגין שתי סיבות עיקריות: (א) ההעדפה השגויה שהעניקה הועדה המקומית למתן היתר לפרויקת הריסה ובניה (מכוח תמ"א 38 תיקון 2) על פני פרויקט לתוספת קומות; וכן (ב) השלילה הגורפת לפרויקטים מעבר ל-9 קומות ברחוב אבן גבירול בתל אביב (ורחובות נוספים) בהתאם למסמך מדיניות תכנונית שהנפיקה עיריית תל אביב, ואשר סוטה מהוראות תמ"א 38. הועדה המחוזית קבעה כי מדיניות הוועדה המקומית להתיר תוספת זכויות רק במקרה של הריסה ובנייה מחדש, משמעותה הפחתת זכויות במקרה של חיזוק מבנה קיים ומדיניות זו נוגדת את רוח תמ"א 38. כמו כן, תוצאה העלולה להיגזר ממדיניות זו של הוועדה המקומית היא הימנעות מחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ברחוב אבן גבירול.

הוועדה המקומית ביקשה לפסול את החלטת הועדה המחוזית ממספר טעמים, ובין היתר: העדר סמכותם של מוסדות התכנון לדון או להביע עמדה במחלוקות קנייניות; חריגת וועדת הערר מסמכותה עת שקלה שיקולים כלכליים ולא תכנוניים; שיקול הדעת המסור לוועדה המקומית מכוח סעיף 22 לתמ"א 38 הוא רחב והמדיניות שהתוותה הוועדה המקומית לגבי בנייה ברחוב אבן גבירול עולה כדי "טעם מיוחד" שבסיסו בשיקולים תכנוניים-אדריכליים; וועדת הערר לא בחנה את השיקולים התכנוניים שבבסיס מסמך המדיניות.

בית המשפט דחה את הערר ולא מצא ממש בטענות הוועדה המקומית. בין היתר, פסק בית המשפט כי מקובל עליו כי נקודת המוצא בתמ"א 38 היא לאישור בקשת ההיתר לחיזוק המבנה, שכן סעיף 22 מונה רשימה סגורה של שיקולים היכולים למנוע אישור, ובלבד שישנם טעמים מיוחדים – הנעוצים בשיקולים אלה בלבד – המצדיקים אי-היעתרות לבקשה. בית המשפט אף אשרר את קביעתה של ועדת הערר המחוזית כי עצם ההיזקקות למסמך המדיניות לשם דחיית הבקשה להיתר בנייה, פסולה היא ודומה שמטעם עקרוני זה לא דנה היא לעומק בתוכן מסמך המדיניות ובהצדקות לעריכתו, שכן אפילו קיימות הצדקות של ממש לעריכתו – עדיין אין הוא יכול להוות תחליף לתוכנית מתאר.

כנגד פסק דין זה עתרה עיריית תל אביב לבית המשפט העליון (ראה לינק לכתבה באתר "כלכליסט")

 

אישור תמ"א 38 בבית עם מספר אגפים – ניתן ליתן היתר בניה אף ללא אישור דיירי הבניין האחר

יאיר מינטוס, עו"ד

בפסק דין שניתן על ידי בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים ביום 24.12.2014 במסגרת עת׳׳מ 48961-09-14 רחוב סורוקה 33א׳ ואח׳ נ׳ משרד הפנים/מינהל התכנון ואח' נדונה עתירה לביטול החלטתה של ועדת הערר המחוזית במחוז חיפה בגדרה נדחה ערר שהגישו העותרים כנגד מתן היתר למשיבים לביצוע  פרויקט תמ"א 38.

הדיון נסב סביב הטענה כי אין ליתן היתר לביצוע עבודות ברכוש משותף בלא שהעבודות אושרו כנדרש לפי סעיף 5(א) לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס״ח ־ 2008 (להלן: "חוק חיזוק בתים משותפים"), בין על ידי רוב הדיירים ובין על ידי המפקח על רישום מקרקעין.

מדובר היה בבניין בין שני אגפים הבנויים על חלקה משותפת ומהווים יחד בניין משותף, בית אחד בעורף החלקה ובית שני בחזיתה. המשיבים התקשרו עם יזם וביקשו היתר בניה מן הועדה המקומית. הועדה אישרה את בקשתם. לאחר מכן הגישו דיירי הבניין העורפי ערר לוועדה המחוזית והעלו טענות שונות כנגד האישור. ועדת הערר החליטה כי יש לבצע שינויים בתוכנית שהוגשה, ועל כן הוגשה בקשה שניה ומתוקנת על ידי המשיבים לועדה המקומית והיא אושרה.

הטענה העיקרית שהעלו העותרים הינה כי בטרם יינתן היתר על ידי רשות התכנון, על מבקש ההיתר להציג אישור כנדרש לפי סעיף 5(א) לחוק חיזוק בתים משותפים.

בית המשפט דחה את טענתם זו של העותרים וקבע כי חוק חיזוק בתים משותפים אינו מתנה את מתן ההיתר לביצוע עבודות בנייה על פי תכנית חיזוק בקבלת הסכמה של הדיירים או בקבלת אישורו של המפקח על רישום המקרקעין. החוק מגביל רק את ביצוע עבודות הבנייה בעמידה בתנאי האישור הקבועים בו. סעיף 5 לחוק חיזוק בתים משותפים פותח במילים "ביצוע עבודה" ולא בביטוי "מתן היתר". מסקנה זו מתיישבת אף עם ההלכה ולפיה רשויות התכנון אינן נדרשות לדון בזכויות הקניין או בזכויות החוזיות של מבקשי הבקשה להיתר בנייה.

די בכך כי למבקש ההיתר ״תימוכין קנייניים״ כדי להכשיר את הדיון בבקשה וכי רק במקרים ברורים שבהם המבקש אינו מצביע על זכות קניינית, תעכב הוועדה את הדיון עד הכרעה בזכויות בפני הערכאה הדיונית המתאימה.

נדחתה בקשה לצו מניעה נגד עבודות במסגרת תמ"א 38, על אף שלא הושגה חתימה של כל הדיירים ו/או אישור המפקח על רישום מקרקעין

יאיר מינטוס, עו"ד

ביום 14.2.2013 דחתה כב' השופטת מיכל אגמון גונן מבית המשפט המחוזי בתל אביב, במסגרת תא (ת"א) 62616-12-12 מיטב אשכנזי נ' ש.נ. דרור אחזקות בע"מ בקשה לצו מניעה זמני שהוגשה על ידי בעלת דירה בפרויקט, בגין עבודות לביצוע פרויקט תמ"א 38 ברמת השרון, שהיה לקראת סיומו, על אף שלא הושגה הסכמתה של בעלת הדירה לביצוע הפרויקט וכן לא הושג אישור המפקח על רישום המקרקעין, כנדרש על פי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח – 2008.

היתר הבניה לפרויקט ניתן ביום 14.7.2011. ביום 5.12.2011 החל ביצוע העבודות. לטענת היזמית, החל מרגע שהחלו עבודת הבנייה בפרויקט, נדם קולה של בעלת הדירה, אשר לא הודיעה כי היא מתנגדת לעבודות ואף גרמה לכל הצדדים להבין, כי בבוא היום תחתום על כל מסמך נחוץ או דרוש ממנה. כן טענה החברה היזמית כי החל ממועד זה החלה בעלת הדירה לנהל משא ומתן עם החברה היזמית בנוגע לתנאים בהם היא תעניק את חתימתה על המסמכים הנחוצים לחברה היזמית, כאשר כל מטרתה היא לסחוט תוספות ושיפורים למפרט אותו התחייבה היזמית לספק לכלל הדיירים. לטענת החברה היזמית, רק משלא נעתרה לכל דרישותיה החמדניות של בעלת הדירה, אלא רק למרביתן, ורק לאחר שבנתה עבורה חדר ממ"ד ומרפסת כתוספת לדירתה, הגישה בעלת הדירה את הבקשה והתביעה במטרה למקסם את התוספות.

בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה את הבקשה לצו מניעה זמני, וקבע כי סיכויי התביעה אינם גבוהים, כי מאזן הנוחות נוטה בבירור לטובת החברה היזמית וכי בעלת הדירה התנהלה בחוסר תום לב, בחוסר ניקיון כפיים ובשיהוי רב.

יצוין, כי ביום 10.4.2013 דחה בית המשפט העליון ערעור שהוגש בענין זה (רעא 1864/13 מיטב אשכנזי נ' ש.נ. דרור אחזקות בע"מ).

סמכותו של המפקח על רישום מקרקעין לאשר לא רק עבודות חיזוק על פי תמ"א 38, אלא גם עסקאות עם יזם לשם כך

יאיר מינטוס, עו"ד

ביום 9.7.2014 ניתן פסק הדין של בית המשפט העליון ברע"א 1002/14 דב שומרוני נ' אוהד קופמן ובו נקבע כי סמכותו של המפקח על רישום מקרקעין לאשר ביצוען של עבודות במסגרת תמ"א 38 הכרוכות בהוספה של דירות חדשות, חרף התנגדות של מיעוט מקרב הדיירים, אינה מוגבלת רק לאישור עצם הוראות החיזוק, אלא היא משתרעת גם על האישור של אופן ביצוען (ובלבד שהתקיימו התנאים הנוספים שנקבעו לכך בחוק).

בעניין זה טען המערער כי  למפקח נתונה סמכות להורות על ביצוען של עבודות לפי תמ"א 38, אך זו מוגבלת לאישור עצם ביצוען של עבודות חיזוק (חרף העדרה של הסכמה כללית), ואינה משתרעת על אישור מתכונתן. לשיטתו, אין המפקח רשאי לאשר הסכם מסוים עם יזם לביצוע עבודות החיזוק, במקרה שבו דייר מציג תוכנית ביצוע חלופית לביצוען באופן עצמי, במטרה להשאיר את זכויות הבניה בידיו של הדייר. כך למעשה לא יכול מפקח על רישום מקרקעין לאשר הסכם ספציפי עם יזם, ועליו לתת עדיפות לתוכנית עצמית של הדיירים.

על אף שהמערער לא הציג תוכנית יזומה שלו לביצוע עבודות החיזוק, ולכאורה השאלה שהעלה היתה תיאורטית גרידא ולא היה צורך להכריע בה, פסק בית המשפט העליון כי סמכותו של המפקח משתרעת גם על אופן הביצוע ומתכונתו, ולא רק על עצם הביצוע, קרי, אין מניעה שתובא לאישורו תוכנית חיזוק כאשר הקונטקסט הוא הסכם תמ"א 38 עם יזם לשם ביצוע עבודות החיזוק, אשר מקנה ליזם את זכויות הבניה בתמורה לחיזוק.